【行业】融资担保什么情况下可以优先受偿？

当前，融资担保形式日益丰富，业务形式的创新以及担保物范围的不断扩展均为企业和个人融资拓展了渠道。但与此同时，由于新兴的业务创新模式存在规则不明晰、体制不健全、操作不规范等方面的问题，引发各种商业纠纷层出不穷。本文将基于实际案例，对于担保业务中存在的保证措施等问题进行梳理和简单解读。

抵押登记的优先受偿

某公司为某一项目的开发，拟斥资5000万元购买专利，采购设备兴建厂房等，为此需要向银行贷款1000万元，遂于甲银行达成协议，由该银行提供贷款，借款期限为1年，该公司以一栋办公楼(价值900万元)和两辆加长奔驰轿车(价值200万元)设定抵押，均办理了抵押登记。1年后，由于市场竞争激烈，开发产品市场需求冷淡而损失惨重，无力偿还甲银行的贷款。甲银行拟行使抵押权，经查，该办公楼有一层已经于半年前出租给乙公司，租期2年;轿车之一已经准备出卖给丙，双发签订了买卖合同，尚未办理过户登记手续，但车已经交付丙使用;轿车之二因某次董事长驾车外出，被违章驾驶的丁的卡车撞击损毁，正在索赔中，估计可获得保险金60万元。建议《物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”

第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

第一百八十八条规定：“第一百八十八条　以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”由此看出，在以上案例中，该公司与甲银行之间办理的抵押应该是有效的，经登记可以对抗善意第三人。因此，在办理过程中，要注重办理相关登记，并确保登记的合法合规。从另外，根据《物权法》第174、190、191条的规定，已经登记的抵押权可以对抗在后的承租人，而担保财产在担保期间灭失的，担保物权人可就获得的保险金优先受偿。因此，在租赁在后的情况下，享有优先受偿权，但是对于已经租赁的房产，则存在一定瑕疵，应当谨慎。