业务研究项目系列之典当（第三期）——关于房地产典当业务发展现状的分析报告

一、房地产典当发展的动因

传统意义上的典当主要是以衣物、珠宝、古玩、字画等民品作为质押来融通资金的，随着典当业的发展，当物的范围也在不断扩大，房地产也被列入其中，即房地产典当是典当发展到一定阶段的产物，它的出现和发展与全球典当业的复兴与繁荣以及相关政策的出台是密不可分的。

1、全球典当业的复苏与繁荣

20世纪80年代以来，典当业在全球范围内迎来了一个新的发展高潮。在美国，没有银行帐户的人很多，形成了一个规模可观的社会群体，当其一旦出现融资欲望，就会成为典当行的潜在客户。1989年美国消费者审查机构披露，当年全国只有69. 8%的家庭有银行储蓄帐户。而美国典当专家约翰·卡斯基认为这个数据最多只能达到65. 9%，并进一步指出，美国年均1万美元以下的低收入家庭的家庭年均收入从1983年的3800美元跌落至1989年的2300美元，而这正是80年代末期美国典当业快速增长的直接根源。在国内，建立社会主义市场经济体制政策的确立和改革开放政策的实施为典当业的发展提供了良好的机遇。

2、相关政策的影响

(1)《典当行管理办法》的政策效果

1998年实行货币化分房以来，房产己逐渐成为居民所拥有的主要的大宗资产，据调查，现在如遇到需典当融资时，有22. 1%的人首先会想到将房产拿去典当。由此可见，房产典当有着较大的市场需求，发展潜力很大。但是，由于原有法规没有明确开放房产典当业务，因此各典当行在经营该项业务是一直抱着十分谨慎的态度，典当的条件较为奇刻，这就极大地限制了此项业务的发展。2001年8月新的《典当行管理办法》的出台使这种情况得到了改变，该办法首次将房地产抵押典当业务列入典当行的经营范围。《办法》出台后，许多典当行纷纷摩拳擦掌，准备将房产典当作为主要的业务品种;同时对房产典当的正名也必将吸引越来越多的居民利用典当这一便捷的融资工具，来盘活资产、增加收益，房产典当已成为居家投资理财不可或缺的新帮手。

(2)央行121号文的影响

2003年6月，针对房地产业高速发展中存在的不稳定因素，中国人民银行发出了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，俗称121号文件。《通知》在房地产开发商的开发贷款、个人住房贷款、房地产企业、建筑施工企业的流动资金贷款、购地款不能是银行贷款、主体封顶后才能发放贷款等七个方面对房地产信贷业务进行了严格限制。例如，在流动资金方面，要求施工企业所获得的流动资金只能用于购买施工所必需的设备，不得挪作他用，否则将受到严厉惩罚;在住房按揭贷款方面，要求商业银行只对购买主体结构已经封顶住房的个人发放贷款，且对个人购买第二套住房在贷款方面作了更严格的规定，这对开发商的资金实力和购房投资者的付款能力均提出了更高的要求。在我国金融市场发展严重滞后，金融工具比较单一的情况下，银行贷款的收缩使得房地产投资者纷纷探索新的融资渠道，房地产典当就是在这样的背景下开始蓬勃发展的。

二、发展房地产典当的意义

1、提供多元化的融资渠道。

我国典当业2000年划归原国家经贸委管理后，房地产抵押典当正在成为各地典当行的主打业务。在中国人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等一系列房地产政策的背景下，再次审视典当业在房地产领域中的融资功能及现实意义，有助于业内外对典当业开展房地产业务的重视、理解和支持、有利于房地产业多元化融资局面的形成。在国际市场上，房地产业有多种融资方式，如信托、基金、上市融资、企业债券、银行信贷等。而我国由于金融体制改革滞后，目前房地产融资方式比较单一，房地产开发的全过程都离不开银行信贷资金的支持。据有关研究资料显示:目前房地产开发企业项目投入资金中约20%至30%是银行贷款，建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%-40%的资金，这部分资金也多是直接或间接来自银行贷款。此外，至少一半以上的购房这申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中至少60%的资金是来自于银行。从这个角度说，国家的金融政策决定着房地产业发展的命脉。目前国家一系列金融紧缩政策的出台，特别是121号文件的出台，使国内房地产开发商融资渠道单一，资金过多依赖银行贷款的弊端即刻显露出来。在国内银行业风险意识不断加强的背景下，房地产企业迫切需要寻找新的多元化融资渠道。

另一方面，随着住房商品化制度改革的深化，居民住宅成为个人的私有财产，而且是其中最具价值的物品。一旦面临生产经营资金短缺或生活急需用钱时，都可以用它办理抵押变现。目前银行做的大多是一手房按揭，针对二手房的业务开展的较少，给典当行开展房地产典当留有空间。全国现有典当行1374家，全行业注册资金95亿元，按全国目前50%投放于房地产贷款来计，将有近50亿资金可用于房地产开发。而且根据《根据典当行管理办法》规定典当行可按其注册资本1: 1从金融机构贷款，这样典当行可向房地产领域投放的资金总额将达到100亿。调缺救急是典当行的长项，若运用得当，完全可在建房封顶、预收款回收前，利用典当行融资，打个时间差调节头寸，这也符合典当贷款期限短的特点。

因此，在目前形式下，发展房地产典当业务，使其成为房地产业的一条融资新渠道，对改变房地产金融工具单一的现状进而促进房地产业多元化融资结构的形成非常有利。

2、有利于提高房地产市场化的水平

自98年住房商品化改革以后，房地产作为商品进行买卖逐渐得到了人们认可，其市场化程度也在不断提高。但由于多方面的原因，我国的房地产市场还很不健全，主要表现为房地产一级市场异常活跃，二、三级市场发展相对迟缓。目前，房地产在居民的财产构成中已占到了相当大的比重，这项财产的不流动势必给其所有者造成很大的融资困境。因此，房地产典当业务的出现无疑为已购房地产的上市再融资提供了一种可能，同时也有利于房地产市场化水平的提高。

3、有利于典当业的创新与健康发展

旧时进入典当行的当物多是衣物、珠宝首饰、古玩字画等动产，在当时商品经济欠发达的情况下也的确满足了人们对资金的需求。但随着社会经济的发展，不仅人们的财产结构发生了很大的变化，传统当物的价值也不能同日而语了，典当行的抗风险能力面临着前所未有的挑战。2001年《典当行管理办法》的出台为典当行的发展前景奠定的基础，其中在业务经营范围一章把房地产抵押典当纳入典当行业务范围。房地产是时下居民拥有的主要的大宗资产，作为一种不动产，与其它典当质押物品相比，有无可替代的优势，风险也相对小很多;同时房地产一般来说价值较高且具有保值增值性，是优质的担保物，有助于降低典当行的风险。另外，典当行业务的多元化也有利于风险的分散。

三、开展房地产典当面临的问题及建议

1、转变社会观念

典当业在历史上曾起到过十分重要的作用，但其高利盘剥的一面仍深深地印在人们的脑海中。加之典当业在我国消亡了相当长一段时间，导致至今仍有相当多的人对典当毫无了解或者一知半解，只知其坏，不知其好，认为进典当行是走投无路的不光彩的一件事，尤其不了解其作为一种特殊的融资方式，给现代社会所带来的正面影响和所起到的积极作用。甚至连一些政府职能部门的工作人员对典当也知之不多，这种形势对发展典当融资是非常不利的。

发展和壮大典当业，必须加大典当业整体形象宣传力度，把典当的特点、本质、地位、功能、作用、典当融资方式的优点向社会展示出来，从而为典当业树立一个公正、合理、良好的社会整体形象，改变社会上“走投无路进当铺”的旧观念，使典当成为被人们了解、受人们欢迎的、正常的融资渠道。加强典当宣传，不应只针对广大市民和服务对象，还应该让有关职能部门的人员增加对典当知识的了解，使他们能重视和支持典当行业发展。

2、健全房地产典当的有关法规和制度

自2003年下半年以来，随着多项针对房地产市场金融调控措施的出台和实施，银行房地产信贷明显收紧。这使得不少房地产企业开始寻找新的融资渠道。其中，房地产典当以其快速、便捷的优势，尤其受到中小房地产企业的青睐，正悄悄地成为其融资的新渠道。但要真正发挥典当在房地产融资方面的优势，医治好房地产典当法规“身份”低微与定性模糊的“致命伤”是基本前提。

我国《合同法》中没有将典当合同作为有名合同单独予以规范，而《典当行管理办法》在立法层次上仅属于部门规章一级，法规的位阶较低。其次，现行法规和实际操作均把房地产典当融资与抵押借款混为一谈。将房地产典当与房地产抵押贷款这两种法律关系等同，不仅不利于发挥典当灵活、便利的融资优势，而且提高了中小房地产企业的融资成本，增大了典当行的经营风险。另外，根据现行的房地产法规与典当管理办法，在绝当后，典当行未必能合法取得作为典当物的房地产，这点在新近兴起的“土地典当”中表现最为明显。

笔者认为，房地产典当法律关系需要由更高级别的法规进行专门调整，至少应当是国务院行政法规。

3、出台配套政策与实施细则

目前，典当行均已开展了房地产抵押业务，但由于相关部门一直未能向典当行提供配套服务，虽然面临良好的发展机遇，却不能马上做大。原因是根据国家办理房地产抵押的程序规定，房屋抵押权转让必须向当地房屋管理部门办理房屋他项权证登记手续。而国家建硬部没有明确规定可向典当行提供此项服务，因此各地实施细则不尽一致，办理程序也有不同。

在房地产管理部门尚未完全向典当行敞开房屋抵押大门的情况下，各地区的典当行想出了自己的一些应对做法。有典当行探索办理租赁合同登记，尤其对小额房屋的抵押采用租赁形式，典当行租赁当户的空置房，办理租赁合同;有的典当行与房地产当户签订房屋买卖过户合同并进行公正。依靠这些措施来防范贷款风险。西安市开展房地产典当业务的机构大都通过市房产交易中心办理登记手续，虽然在法律程序上不十分严格，但也能在市场秩序不完善的条件下提供一定程度的保证。问题是自去年5月之后，市国土资源和房屋管理局为进一步规范房产抵押登记业务，只允许银行开展此项业务，房地产抵押业务的登记环节中断。在此情况下，典当行大规模开展房地产抵押还缺乏法律保障。

据了解，今年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省市规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的期盼。

目前银行开展房地产抵押贷款上存在手续繁琐、审批周期长等不足，如果典当行在房地产抵押典当上能够发挥自身的特长，在借款手续上做到方便、简捷，降低收费标准，那样不仅能够促进房地产市场的发展，而且能够带动典当行的整体发展。

4、完善管理体系

典当行监管职责由中国人民银行移交至国家经贸委后，给典当行业的管理带来新的课题。由于典当是小行业，冷门行业，一些地方主管部门对典当行业很陌生，了解不多、重视不够，更谈不上扶持帮助了。另一方面，国家经贸委不象央行那样实行垂直领导体制，各级经贸委听命于各级政府，且经贸委不具有行政执法权，不可能对典当行实行现场监管，这就给理顺典当市场秩序带来难度。一些地方非法典当、超业务范围经营等现象比较严重。

对此，经贸委还需探索新的管理办法。通过建立健全各级政府主管部门的组织管理体系，加大监督力度，取缔非法典当行，严厉查处典当行的违规经营。经贸委、公安、法院、工商等部门要通力协作，建立必要的联席会议制度，沟通情况，确立“打击非法典当，规范合法典当，促进健康发展”的工作思路，形成合力构筑全方位监管格局。经贸委在强化日常监管的同时，应适时进行窗口指导，帮助典当行加强经营管理。同时，应建立全国和各地区典当协会，统一行业标识，加强行业自律，充分发挥行业协会的协调功能、公关功能、服务功能，为会员企业提供政策、法律、业务等方面咨询服务，协助政府主管部门监督行业行为，维护典当业合法权益。

5、提高人员素质

典当是古老而又新生的行业，现有典当从业人员大多来自一些商品零售、批发企业，没有典当从业和培训经历。大专院校至今几乎没有开设典当专业课程，高层次的典当人才难以产生。其实，典当是对人才素质要求较高的行业。旧社会典当从业者往往是先从学徒做起，学习当物的鉴别、估价，经过几十年的磨炼，才真正成才。当铺往往是经过几代人的苦心经营，才兴旺发达的。现代典当行由于经营业务的创新及竞争的加剧，更加需要高素质的从业者。可以说，人才一素质的高低是典当行业发展的关键，也是目前制约典当行业发展的最大瓶颈。

因此，应加大人才引进和培训力度，重视员工教育经费的投入，通过分配机制，吸引和鼓励高素质人才脱颖而出，担当重任。

6、规范评估收费制度

《典当行管理办法》中规定:“抵押房地产的估价金额由双方协商确定。”协商确定的价格只是初步的，不是最终的成交价格，不涉及双方的根本利益。在抵押人不能偿还贷款时，以抵押物折价时，还要协商。通过拍卖变现清偿债务还要经过公开公平公正的竞争过程。典当行进行房地产抵押时，贷款额一般控制在房屋价值的50%-70%左右，而房地产登记部门要求一律进行房产评估，不管贷款额大小均收取评估费用，典当行普遍反应比例偏高，程序机械，与典当行救急、资金周转的业务特点不相符。希望能降低比例、简化手续。

由于房地产产业关联度高，涉及多个当前增速较快的行业，在支持地方经济增长方面具有重要作用，各级政府无不将其看作一项发展本地经济的重要举措，但真正要发展好这个产业，最重要的因素还在于创造一个良好的多元资本市场体系。目前各地政府相关部门在住房金融的支持上面，也由于观念过于保守，人为设置禁区，明显地滞后与市场地需求，尤其是在典当行开展房地产抵押登记上没有明确地政策，影响了行业地发展。

自从典当行作为特殊的工商企业从人民银行归经贸委管理后，典当行的准金融地位有所下降，虽然《典当行管理办法》已将房地产纳入经营范围，可日益增长的房地产抵押业务许多省市没能有效开展。从2002年起国家建设部出台了一系列搞活房地产流通的政策，其中也涉及到了拍卖和典当。但从实际执行情况看，房地产管理部门在管理上却很少考虑这两种流通形式。典当行是有着悠久历史的一种融资方式，如今的典当行早己由从前的旧物抵押换零钱的阶段演进为向企业和投资创业者融资的投资商了;从另一方面来说，开放金融市场，让市场拥有更多的金融工具，也能有效地分散银行地金融风险。转型时期地典当业经营领域地拓展，牵涉到相关部门的观念变革、相关制度的完善，需要实际操作层面的连动，而最终来自基层操作层面的配合至为关键。盼望监管部门允许典当行可以和银行一样办理房地产典当他项权利证，允许典当行能随时查询商品房销售登记档案和记录，允许将房地产典当的他项权利证作为贷款担保向银行融资。能够出台细则使典当行可以顺利地进入房地产市场。

7、规避房地产绝当风险

如前所述，在房地产典当期间，作为当物的房地产仍归出典人占有、使用和收益，典当行只是在一定程度上限制了当物的部分处置权。因此典当房地产并不是完全控制在典当行手中的。如果当户用惟一的一套住房办理典当贷款，一旦出现绝当，根据最高法院发布的一个名为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释中的规定，法院、典当行都不能将其强行赶走。这就给典当行通过变现房产受偿带来了阻碍。

那么如何才能避免这种情况给典当行带来的损失呢?杭州典当业对此采取了相应措施，要求以后房产典当要有两套房地产才可以办理。在此前，针对房地产抵押贷款出现无法按期还款时，银行也无法采取有效的措施回收贷款。杭州各银行机构纷纷在办理房地产抵押贷款业务上采取了措施，如农行、招商银行就暂停了一切抵押贷款，浦发银行、工行等则马上修改了住房抵押贷款条件，规定“申请抵押贷款必须要有两套以上房子，并且全部抵押给银行”，中行、建行等虽没有特别规定，但贷款条件也去趋于严格。浙江中财典当有限公司表示，暂时不会要求提供两套房子，但会降低典当的成数，比如把放款额从抵押物的5折降到3折。

通过提供两处以上的房地产作抵押，可以避免当户恶意骗贷情况的发生，降低房地产典当业务的死当风险。即使最终不得已出现死当，也可能在不影响当户有房可居的前提下处置典当房地产取回本金和综合服务费。

可以预言，随着社会主义市场经济的不断发展和典当行业自身经营管理机制的不断完善，中国典当业必将步入一个快速发展的新时期。

四、结论

文中对房地产典当这一融资方式进行了较为客观的介绍和分析，为各界同仁认识和了解房地产典当真实面目提供了一种可能。更为重要的是，在银行房地产信贷资金收紧，其他融资途径尚未成形的情况下，为房地产供求双方提供了一个可选择的机会，在一定程度上丰富了房地产金融市场体系。